농지연금 조건과 신청방법, 연금 계산, 장점 단점

 

부모님이 농사를 짓고 계셔서 농지연금에 대해 좀 알아보고자 했습니다.

연세가 있으셔서 매달 생활비가 빠듯한데, 농지연금으로 보유하고 있는 농지를 이용해 생활비에 보탬이 되었으면 합니다.

 

알아보다 보니 최고의 재테크 수단도 될 수 있을 것 같은데요. 농지 연금에 대해 알아본 내용을 정리합니다.

 

농지연금이란?

만 60세 이상 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정 자금을 매월 연금처럼 지급 받을 수 있는 제도라고 합니다.

 

농지연금의 장점은?

1. 담보한 농지는 본인 소유로 계속 농사를 짓거나 임대하여 추가 소득을 올릴 수 있습니다.
2. 부부승계형으로 가입 시 한 분이 돌아가시더라도 배우자가 계속 연금을 지급 받을 수 있습니다.
3. 모두 사망하셨을 경우 농지처분 가격보다 연금채무액이 적으면 차액을 자녀에게 돌려 줍니다. 처분한 가격보다 연금을 더 많이 받았더라도 연금채무액이 청구되지 않습니다.
4. 농지가격의 6억원까지 재산세가 면제 됩니다.
5. '농지연금지킴이통장'으로 월 185만원까지 압류 위험에서 보호됩니다.

 

농지연금 가입 요건은?

가입조건은 2022년부터 가입요건 완화되어 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만 60세 이상이면서, 영농경력이 5년 이상 이면 대상이 됩니다.

영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없으며 전체 영농기간 중 합산 5년 이상이면 됩니다.

 

 

농지연금 대상 토지는?

농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전,답, 과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지여야 합니다.

 

사업대상자가 2년이상 보유한 농지여야 합니다. 상속받은 농지라면 피상속인의 보유기간도 포함 됩니다.

사업대상자의 주소지(주민등록상 주소지 기준)를 담보농지가 소재하는 시,군, 구 및 그와 인접한 시,군,구 내에 있거나, 주소지와 담보농지까지의 직선 거리가 30km 이내의 지역에 위치하고 있는 농지여야 합니다.

위 두 가지 요건은 2020년 1월 1일 이후 신규 취득한 경우에만 적용됩니다.

 

제외되는 농지는?

• 가압류, 제한물권 등이 설정되어 있는 농지는 제외됩니다.
• 소유농지를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받은 경우 농지가격의 30% 미만까지 담보가 설정된 경우에만 농지연금 가입을 허용합니다. 다만 농지연금 상품 중 수시인출형 상품 가입을 통해 기존 금융기관 채무를 모두 상환하는 것을 약정하는 경우에만 해당됩니다.
• 농업목적이 아닌 시설 및 불법건축물 등이 설치되어 있는 농지는 제외됩니다.
• 2인 이상이 공동소유하고 있는 농지는 제외됩니다.(부부 공동 소유는 가입 가능합니다.)
• 2018년 이후 경매, 공매로 취득한 농지는 제외됩니다. (이경우도 신청일 현재 담보농지 보유기간이 2년 이상이면서 '담보농지가 소재하는 시군구 및 그와 인접한 시군구 또는 담보농지까지 직선거리 30km 이내 신청인이 거주하는 경우는 가입 가능합니다)
• 신청 당시 각종 개발지역으로 지정 및 시행(인가) 고시되어 개발 계획이 확정된 지역(구역)의 농지는 제외됩니다.

 

 

신청 방법은?

농지연금은 농어촌공사에서 운영하는 농지은행에서 제공합니다. 농지연금 신청은 아래 농지은행 포털 사이트에서 신청 할 수 있습니다.

 

https://www.fbo.or.kr/pesn/my/IqireForm.do?menuId=040020  -> 신청하기

농지은행 통합포털

 

농지연금 예상연금조회 페이지에서 소유자의 생년월일과  공시지가를 입력하면 예상 지급액이 조회됩니다.

아래는 만 65세 기준 1억원의 토지로 예상 연금을 조회해 봤을 때 결과입니다.

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만 65세 1억원의 농지를 기준으로 했을 때, 종신정액형의 경우 월 359,910원을 지급 받을 수 있습니다.

 

 

지급방법은?

아래 5가지 지급방법 중 본인에게 필요한 형태로 지급 받을 수 있습니다.

1. 종신정액형: 가입자(배우자) 사망시까지 매월 일정한 금액을 지급하는 유형
2. 전후후박형: 가입초기 10년 동안은 정액형보다 더 많이 11년째부터는 더 적게 받는 유형
3. 수시인출형: 총지급가능액의 30%이내에서 필요금액을 수시로 인출할 수 있는 유형
4. 기간정액형: 가입자가 선택한 일정기간 동안 매월 일정한 금액을 지급받는 유형
5. 경영이양형: 지급기간 종료 시 공사에 소유권이전을 전제로 더 많은 연금을 받는 유형

종신기준으로 65세일 경우 1억당 38만원이 지급되며,
가입연령이 5살 올라갈 때마다 5~6만원씩 늘어납니다.
최대 한도는 300만원입니다.

 

지급방식별 가입가능연령

지급방식	종신형/경영이양형	기간정액형(5년)	기간정액형(10년)	기간정액형(15년)
가입연령	만 60세 이상	만 78세 이상	만 73세 이상	만 68세 이상

 

월 지급금: 상한액 3백만원/월

월 지급액은 농지가격, 가입연령, 지급방식 등에 따라 결정됩니다.  보통 연간 농지 공시지가의 4~5% 수준으로 지급됩니다. 지급금 상한액은 월 300만원입니다.

 

 

연금해제: 언제든지 채무상환 후 약정 해지 가능합니다.

월 지급금 총액 + 이자율 2.0% + 위험부담금 0.5%

*채무 미상황시 담보농지 임의경매 실행 → 담보농지 처분금액으로 연금 채권을 회수하고 잔여금액은 가입자(또는 상속인)에게 상환

 

 

 

재테크로의 활용법

농지연금을 재테크로 준비하시는 분이 많습니다.

주로 사용하는 방법으로는 진입로가 없는 농지 등을 감정평가액보다 절반 이상 싸게 낙찰받습니다. 이후 해당 토지를 기반으로 영농경력 5년을 받아야 합니다.

 

예를 들어 감정가 5억원의 농지를 2억 5000만원에 구매, 또는 낙찰받을 경우, 농지연금은 구매 가격이 아닌 감정가의 90%를 기준으로 지급합니다. 감정가 90%인 4억 5000만원을 기준으로 연금 계산 시 매월 1,524,550원을 연금으로 지급받을 수 있습니다. 2억5000만원 투자금 대비 엄청난 효율로 볼 수 있죠.

또한, 추후 토지가격이 많이 오른다면 토지 매도 시 2% 이자를 더한 금액만 변제하면, 토지 상승 차액을 확보 할 수 있습니다.

 

하지만 최근 농지연금을 악용하는 사례가 많아짐에 따라 주거지 30km이내 토지로 제한하는 등 제한사항이 생겼습니다. 위의 지급 요건을 꼼꼼히 따져 준비해야 성공적인 재테크가 될 것 같습니다.

 

 

농지연금 단점

단점으로는 아래 3가지가 있습니다. 본인의 상황에 비추어 아래 내용이 큰 문제 없으면 좋은재테크 수단이라고 생각됩니다.

1.  감정평가액이 실거래가의 6~70%로 책정되는 경우가 많습니다. 실거래가 대비 적은 금액을 기준으로 연금액이 계산되는 것이 단점입니다. 따라서 감정가 대비 낮은 금액에 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 쉬운 일은 아닙니다.
2.  수령금액이 물가상승률에 비례해 높아지지 않습니다. 지금의 100만원이 10년 후의 100만원보다는 가치가 낮아지니 수령액으로 생활비를 목표로 한다면  필요 금액이 점점 모자라게 됩니다.
3.  갑자기 목돈이 필요할 경우 해지를 해야 합니다.